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房地产库存告急令背后:房价向涨还是向跌?

仙桃房产   2017-09-20 10:55

近日国家统计局公布的有关房地产方面的库存数据让人大吃一惊:楼市库存消化周期已逼近房价暴涨压力范围。

库存告急令背后,一方面,意味着三四线城市去库存已接近尾声,这些去库存城市的房价已接近阴跌的边缘;另一方面,热点的一二线城市房价重现上涨压力。

三四线去库存城市房价接近阴跌边缘

14日国家统计局公布的房地产数据显示,1-8月份,商品房销售面积98539万平方米。这意味着今年前8月,平均每月商品房销售面积为1.23亿平方米;而8月末商品房待售面积为62352万平方米,包括办公楼商业营业用房等在内。如果以前8月每月1.23亿平方米的消化能力计算,目前楼市库存的平均消化周期只有5.07个月了。

进一步细究的话,更加吓人的是,8月末62352万平方米的商品房待售面积中,其中库存的商品住宅只有3.32亿平方米,而今年前8月商品住宅的累计销售面积是8.54亿平方米,平均每月销售面积达到了1.07亿平方米。以此为基准为知,时下商品住宅的消化周期只有3.1个月!

这是个什么概念呢?

在圈内,有关库存消化周期与房价的涨跌关系,有一个共识的指标,即消化周期小于12个月,则意味着“市场亮起黄灯”以警告房价上涨压力;当消化周期小于6个月时,则意味着“市场亮起红灯”,表明房价存在大涨的压力风险。如果超过18个月,则意味着库存偏多,房价有降价风险。

时下商品住宅的消化周期只有3.1个月,从纯市场自由交易的角度来说,楼市已处于暴涨的压力周期内。

楼市库存告急令的背后,也意味着2015年12月中央经济工作会议制定的去库存战略接近尾声。而因为去库存而导致房价上涨的三四线城市,如京津冀的唐山、秦皇岛等地,如果去库存政策慢慢取消,也意味着房价也逐渐见顶。然后随着有价值的热点城市政策面的正常化和房价的正常化,大量的资金便会重回价值城市,因此这些去库存的三四线城市楼市,随后便会重新进入去年930前的走势:漫漫的阴跌期。

热点城市房价重现上涨压力

去库存接近尾声时,值得注意的是,价值城市的库存已进入危险期,比如北上广深的一线城市便是典型缩影。

统计数据显示,今年前8个月,一线城市住宅类土地供应面积已近700万平方米,同比去年增幅近八成。土地供应猛增背后源于可售房源大幅下滑。数据显示,截至目前,一线楼市可售商品房面积仅为2162万平方米,处于有记录以来历史低位,较2014年高点降逾4成。

以深圳为例,目前深圳已是楼市中供求关系最紧张的城市,在这种情况下,鉴于土地供应能力受限,今年前8月深圳住宅土地供应为零,这必将进一步加剧未来几年深圳楼市供小于求的程度,以助涨深圳及环深圳房价,比如深圳东进战略的站城市惠州等。

不过正是鉴于土地供应能力不足的压力,深圳已开户的东进的战略:大力发展深汕特别合作区。这便是深圳版雄安战略。当然深圳东进战略下的受益城市肯定是惠州,因为惠州位于与深圳比邻,且惠州位于深圳及深圳版雄安之间。

北京也难逃土地供应难的窘境。今年北京虽然增加了土地供应,但住宅土地供应的量仍然是很低的。下图为近几年北京住宅土地供应量图表:

根据中指研究院的数据,过去的2016年上海共推出土地203宗,规划建筑面积1650.28万方,同比下降15.1%,供应量处于近6年。全年推出宅地91宗,752.78万方,同比下降42.1%,其中商品住宅用地供应为414.92万方,同比下降29.8%,已经连续三年下滑,主要分布在青浦、奉贤等郊区。

土地供应的连年下降,则意味着房源供应的相应下降,从而缩短库存消化周期,以助涨上海及环沪的嘉善等地房价上涨压力。

整体来说,时下中国楼市基本面的背离已到了新高点:

一方面,非价值的三四线城市,因为去库存而出现房价上涨,因此舆论上仍在唱涨;现实的情况在于,这种上涨缘于去库存,毕竟只有涨价才能去库存,而不是缘于城市内在价值支撑,一旦去库存政策退出,房价必然随时而降。届时政府为了防止房价大降,不排除以限售等政策将楼市锁盘。如果这样,这一波冲进去的接盘者,就真的成了被割韭菜之人了。

另一方面,价值城市的热点一二线城市及环一线城市,因为调控导致楼市步入调整期,外界一片唱降声,而在内在运行逻辑上,这些城市的库存消化周期已到了房价暴涨的临界点处。

那么接下来,中国楼市的一个老悖论又来了:作为一个购房者,尤其投资者,你更相信市长还是相信市场?

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